Mit meiner Immobilie alt werden, wie geht das?

Um beurteilen zu können, welche Wohnsituation die beste für das fortgeschrittene Alter ist, müssen vor allem fundamentale Aspekte, wie eine eventuelle Pflegebedürftigkeit, die wirtschaftliche Lage und die laufenden Kosten, die im Zusammenhang mit dem Eigenheim anfallen, in die Überlegungen einbezogen werden.

Beim Durchdenken der verschiedenen Möglichkeiten ist es deshalb sinnvoll, die Vor- und Nachteile der jeweiligen Wohnoptionen gegeneinander aufzuwiegen.

„Ein eigenes Haus, das war schon immer unser Traum. Groß und komfortabel sollte es sein. Wir wollten damit etwas für unsere Altersvorsorge tun. In Bad Essen sind wir schließlich fündig geworden. Mittlerweile sind fast sechzig Jahre vergangen.

Kürzlich haben wir unsere goldene Hochzeit gefeiert. Drei Generationen buntes Familienleben sind dabei an diesem Ort zusammengekommen.“

Das erzählt mir meine Kundin Irma Weinstein (den Namen habe ich auf ihren Wunsch hin geändert) aus Melle im Landkreis Osnabrück hervor, als sie mir bei ihrem Besuch im Büro begeistert von ihrem Haus erzählt.

Das Ehepaar hat eine Idee: „Das war noch einmal richtig schön, wir alle, zusammen im Garten. Osnabrück ist einfach ein Teil von mir. Das Geld aus dem Hausverkauf könnten wir aber trotzdem gut gebrauchen, einfach als Sicherheit, falls mal was ist.

Eine kleinere Wohnung oder gar ein Wohnsitz-Wechsel kommen für meinen Mann und mich aber nicht infrage. Mein Mann hat deshalb vorgeschlagen, dass wir unser Haus verkaufen, aber zur Miete darin wohnen zu bleiben. Damit würden wir uns den Umzug an einen anderen Ort ersparen und müssten unser Melle nicht verlassen.“

Mit Eintritt ins Rentenalter verringern sich die Einnahmen im Regelfall. Falls die Immobilie noch nicht vollständig abbezahlt ist, können die monatlichen Raten unter Umständen nicht weiter aufgebracht werden. Das bedeutet aber nicht zwangsläufig, dass das Haus nun verkauft werden muss. Untervermietung und Nießbrauchrecht sind Möglichkeiten, am geliebten Eigenheim festzuhalten.

Wer sich entscheidet, trotz hohen Alters zuhause wohnen zu bleiben, kann sich durch geeignete Hilfsangebote, wie zum Beispiel eine Haushaltshilfe, Erleichterung verschaffen. Welche Tätigkeiten konkret übernommen werden, kann ganz unterschiedlich sein. Seniorengerecht und komfortabel alt werden geht also auch zuhause.

Mit steigendem Alter verändern sich die Ansprüche, die an die eigene Wohnsituation zu stellen sind. Der Grund dafür sind häufig physische Einschränkungen.

Deshalb besteht die Möglichkeit diverse Umbaumaßnahmen zu ergreifen, deren Kosten nach Rücksprache mit der zuständigen Krankenkasse in Teilen oder ganz übernommen werden können.

Dazu zählen das Errichten einer barrierefreien Dusche oder die Installation eines Treppenlifts, mit dem die oberen Etagen bequem erschlossen werden können. Damit die Krankenkasse diesem Begehren zustimmen kann, braucht sie eine sogenannte Hilfsmittel-Verordnung, die vom Hausarzt ausgestellt wird.

Häufig tragen Immobilien das Gesamtvermögen seines Eigentümers in sich. Sämtliche Ersparnisse sind einst ins Haus geflossen, um die darauf lastenden Immobilienkredite auszulösen und die Altersvorsorge voranzutreiben.
Für diese Senioren bietet sich der Nießbrauch an. So ist es zum Beispiel möglich, die Immobilie mit einem lebenslangen Wohnrecht zu versehen und an einen Investor zu verkaufen.

Das hat für den Verkäufer gleich mehrere Vorteile: Zum einen verbessert sich seine wirtschaftliche Lage durch den Hausverkauf. Zum anderen bleiben ihm zahlreiche Rechte erhalten.

Das Nießbrauchrecht räumt dem Verkäufer zum Beispiel das Recht auf mietfreies Wohnen ein. Das ist besonders bequem, weil auf diese Art der nervenaufreibende Wohnsitzwechsel entfällt und die Wohnkonditionen besonders günstig sind.

Gleichzeitig darf der Begünstigte weiter als Vermieter fungieren und damit auch weiterhin Mieteinnahmen beziehen, selbst dann, wenn er das Haus eines Tages nicht mehr selbst bewohnt.

Auch eine Schenkung des Hauses zu Lebzeiten an die eigenen Kinder ist in Verbindung mit dem Nießbrauchrecht denkbar. Die Eltern haben so die Sicherheit, eine eventuelle spätere Pflege oder den Umzug an einen anderen Ort finanzieren zu können.
Das Nießbrauchrecht kann aber auch einem Dritten zukommen, der dann das entsprechende Nutzungsrecht übertragen bekommt und etwaige Einkünfte beziehen darf (sogenannter Zuwendungsnießbrauch).

Meinen Kunden, den Eheleuten Niemeier, beide Senioren im Alter von 70 plus, konnte ich erfolgreich dabei helfen, ihre individuellen Wünsche umzusetzen.

Unser Kennenlernen begann mit einer herzlichen Begrüßung in ihrem Haus in Osnabrück. Unser Beratungsgespräch nahm schnell familiäre Züge an. Die Ängste, die die Niemeiers bezüglich der ungeklärten Wohnsituation hatten, konnten wir offen aussprechen Ich denke, dass meine Unparteilichkeit helfen kann, dieses emotional behaftete Thema ohne die Anwesenheit der Kinder oder Enkel zu besprechen.

Ich lebe genau wie meine Kunden hier im Landkreis Osnabrück und kann gut nachvollziehen, welche Aspekte wichtig für sie sind und ihnen verschiedene Vorschläge für eine passende Lösung aufzeigen.

Im Fall der Niemeiers habe ich an einen Käufer gedacht, der jetzt noch in Bielefeld wohnt, der aber in Osnabrück geboren ist und hierhin irgendwann zurückziehen will. Ich handelte einen guten Kaufpreis aus, er bekam Mieter, die „sein Haus“ mehr als gut kennen – und lieben und vereinbarte einen Mietvertrag für die kommenden Jahre zu einem überaus fairen Preis.

Einige Eigentümer entscheiden sich trotz hohen Alters dafür, ihr Eigenheim nicht zu verkaufen. Stattdessen wollen sie das Haus an ihre Erben weitergeben.

Um die Steuern, die bei der Eigentumsübertragung anfallen, zu umgehen, ziehen die Betroffenen immer häufiger eine vorzeitige Vererbung oder Schenkung in Betracht. Doch die Steuer bleibt in jedem Falle gleich. Ein finanzieller Vorteil ergibt sich dadurch also prinzipiell nicht.

Sofern der Wert der Immobilie den Freibetrag des jeweiligen Erben jedoch unterschreitet, hat dieser die Möglichkeit, im Zehnjahresturnus von seinem Freibetrag Gebrauch zu machen. Dadurch reduzieren sich die zu zahlenden Steuern immens.

Die steuerfreie Übertragung von Immobilien ist nur unter Eheleuten möglich und auch nur dann, wenn der Erbe das Haus zuvor bewohnt hat und auch in den kommenden zehn Jahren noch bewohnen wird.

Ich bin nun schon über 10 Jahre als Makler in Bad Essen tätig und habe dabei festgestellt, dass mit steigendem Alter häufig die Idee aufkommt, das (zu große) Haus aus dem Eigentum zu verkaufen und in eine bequeme, alterskomfortable Wohnung zur Miete zu ziehen.

Grund dafür können auch konkrete Zukunftspläne sein, wie ein Wohnsitzwechsel zu den Kindern, die erfordern, dass die Altersvorsorge liquide und jederzeit zugriffsbereit ist.

In jedem Falle kann es sinnvoll sein, den Verkauf des Eigenheims von einem fach- und ortskundigen Immobilienmakler begleiten zu lassen. Ich halte eine umfassende Kenntnis des Marktes hier im Landkreis Osnabrück für unabdingbar und berate meine Kunden auch umfangreich in allen wichtigen Fragen, und helfe auch bei der Suche nach einer neuen Wohnung oder kann mit meinen Kollegen des RUDI-Teams (mehr dazu unten) beim altersgerechten Umbau helfen.

Mit dem Verkauf sollte nämlich zumindest so lange gewartet werden, bis es eine klare Antwort auf die Frage gibt, wie und wo der Eigentümer in Zukunft leben will. Darüber hinaus wird er sich mit der Immobilienfinanzierung befassen. Falls etwaige Bankdarlehen auf der Immobilie lasten, die noch nicht vollständig ausgelöst sind, ist mit einer Vorfälligkeitsentschädigung zu rechnen, die kalkulatorisch durchdacht werden sollte.

Wer sich gesundheitlich dazu in der Lage sieht und familiär entsprechend aufgestellt ist, kann auch im hohen Alter noch zuhause wohnen.

Sie sollten sich aber frühzeitig Gedanken dazu machen, wer Sie im Bedarfsfall unter die Arme greifen kann und wie eine Versorgung im Alter aussehen könnte. Erforderliche Pflegeleistungen können zum Beispiel von Familienmitgliedern und engen Vertrauten oder von einem externen Pflegedienst übernommen werden.

Senioren-WGs kombinieren selbstbestimmtes Leben im Alter mit den Vorzügen gemeinsamen Wohnens. Die Raumaufteilung erfolgt entsprechend einer klassischen WG: Küche und Bad für die Allgemeinheit und ein Einzelzimmer für jeden Mitbewohner.

Falls erforderlich, können Pflegekräfte hinzugezogen werden, die dem Betroffenen bequem und seniorengerecht dabei helfen, den Tag zu meistern.

Ich habe als Makler erst kürzlich eine kleine Gruppe von drei Damen bei der Suche nach einer geeigneten Wohnung begleitet und konnte mit einer Suchanfrage auf unserer Homepage dann helfen, als sich Verkäufer gemeldet haben, denn dieses Trio wollte nicht mieten, sondern kaufen.

Das sogenannte Service-Wohnen ist eine Wohnform, bei der die Bewohner möglichst eigenständig in ihrer eigenen Wohnung leben. Die Räumlichkeiten sind barrierefrei, was das Bewältigen der täglichen Aufgaben komfortabel macht.

Je nach Bedarf besteht die Möglichkeit, auf weitere Service- und Betreuungsangebote zurückzugreifen und so zusätzliche Hilfen zu mobilisieren.

Seniorenresidenzen werden gerne von älteren Menschen bewohnt, die ein finanzielles Polster haben. Die großzügig angelegten Wohnanlagen inkludieren zahlreiche Dienstleistungen und sind in verschiedene Areale untergliedert.

Dazu gehören private Rückzugsorte mit stilvollem Interieur, genauso wie Bibliotheken, Veranstaltungsräume, Fitnessbereiche oder Plätze, die gemeinschaftlich genutzt werden können.

Das Angebot in Pflegeeinrichtungen richtet sich vorwiegend an Senioren mit chronischen Leiden oder einer ausgeprägten Pflegebedürftigkeit, die ihnen anhand eines Pflegegrades attestiert worden ist.

Pflegeheime sind instrumentell und personell so ausgestattet, dass sie dem Pflegebedarf besser gerecht werden können als private Haushalte.

Ich habe hat es mir zur Aufgabe gemacht, unsere Kunden aufrichtig und fair zu beraten und ihnen mit dem nötigen Einfühlungsvermögen entsprechende Lösungsmöglichkeiten aufzuzeigen.

Dabei sind die Ergebnisse der Gespräche individuell und sehr verschieden. Längst nicht in jedem Fall muss der Verkauf des Eigenheimes die Lösung sein. Auch Umnutzungen und/oder Umbau der eigenen Immobilie kommen in Frage, ich hatte Ihnen darüber bereits erzählt.

Zusammen mit meinen Partnern des Dienstleistungszentrums RUDI kann ich Ihnen helfen. RUDI steht für „Rund um die Immobilie“ und wir bieten unseren Kunden dabei eine ganzheitliche Beratung an: Dazu gehören zum Beispiel energetische Sanierungen oder architektonische Maßnahmen zum altersgerechten Umbau, die Besprechung von Finanzierungsmöglichkeiten und die Inanspruchnahme staatlicher Fördermittel.

Gerne biete ich Ihnen ein unverbindliches Beratungsgespräch mit den Perspektiven Ihrer Immobilie fürs Alter. Bitte rufen Sie mich an unter Tel. 05472 - 36 66 oder benutzen Sie das Kontaktformular.


ALEXANDER MASCHMEYER ist seit 2001 mit Abschluss seiner Ausbildung zum Immobilienkaufmann gemeinsam mit seinem Vater Karl-Wilhelm in Bad Essen im Immobiliengeschäft tätig. Neben der Hausverwaltung liegt bereits seit den 90iger Jahren der Schwerpunktpunkt auf der Planung und dem Vertrieb von seniorengerechten und/oder barrierefreien Eigentumswohnungen. 2010 hat Alexander Maschmeyer das Makeln von Bestandsimmobilien als neues Geschäftsfeld integriert.